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怎样打三公十打九赢:城投公司商票逾期增多 项目入市率低于规模房企

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每经记者 甄素静 每经编辑 陈梦妤

今年在土拍市场风头强劲的城投公司,近期因商票逾期增多及财政部的新通知等消息,再次引发市场关注。

据上海票据交易所公布的信息,9月19家城投公司商票逾期,其中10家公司为新增,占比超过一半。19家商票逾期城投公司中,山东9家、江苏4家、河南2家,贵州、云南、广西和湖南各1家。

近日,财政部又印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

中指研究院企业事业部相关负责人刘水分析认为,其中“国企购地”指的是地方城投国资平台的参与,地方城投平台公司拿地将受到限制,这一政策也是在限制地方城投公司拿地,防止城投公司进一步的债务危机出现。

项目入市率低于规模房企

城投公司建立之初承担着地方土地储备的职能,直到2016年《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》发布,明确各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作,城投公司不再承担土地储备职能。

而今年土拍市场遇冷,房企拿地意愿走低,不少城投开始托底频繁拿地。据远东资信,今年全国共有30个省市区进行土拍,其中有29个省市区的土拍有城投公司参与。与去年同期城投公司拿地比例对比看,今年上半年各个省份拿地比例较上年普遍抬升。

实际上,从三道红线政策实施,房企融资遇阻后,城投公司拿地占比就已逐批次明显提高。从拿地金额看,中指数据统计的2021年22城首批次集中供地中,城投公司拿地占比为9%,二批次为20%,三批次为30%。

远东资信分析师张妍认为,城投公司主要的业务为土地开发整理和基础设施建设等,少数城投公司业务涉及房地产开发业务。与房企相比,城投公司的房地产开发业务专业性有差距,尤其是那些通过与房地产合作开发进行项目合作的城投公司,如果合作的房企出现债务、资金问题,可能会影响项目进度,进而影响城投公司。

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克而瑞统计数据显示,2021~2022年集中供地项目整体开工率为33%,城投公司拿地开工率仅16%,规模房企拿地开工率普遍高于城投公司。其中,2021年第一批成交地块中,规模房企拿地开工率为61%,而平台类公司拿地开工率仅为23%。

张妍表示,这样城投公司囿于自身开发能力,开发意愿较低,而延迟开工也会导致未来销售回款时间的进一步推迟。

据中指院统计,2021年集中供地的项目,央国企整体入市率超四成,民企入市率超三成,混合所有制企业因拿地总量不高,入市率在六成以上,而地方国资平台拿地多为市场托底,整体入市率仅9%。

业内:债务走高倒逼转型

而项目开工、入市率低以及房地产行业景气值的持续低迷等,均不同程度将影响传导到了城投公司。

11月2日,中盛咨询分析师郑俊楠在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示,国内80%以上城投公司资产负债率都超过了50%,且盈利能力较弱,以往都是通过“借新还旧”来实现持续经营,可以依靠土地及房产价格的上涨来对冲借款与利息,但在地产低迷的时候,举债拿地一定程度上加剧了信用风险的发生。

刘水认为,城投公司过度举债,没有充分评估自身偿债能力,导致债务压力越来越大,并且过度依赖再融资滚续,一旦融资渠道受阻,极易引发违约;而当前房地产市场深度调整,土地市场低迷地方财政吃紧,难以提供有力救助。

对于城投商票逾期增多及近期财政部发文等因素对市场后续影响,诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪在接受记者微信采访时表示,预计后续土拍中城投平台的身影会逐渐减少或消失,而短期内对失去城投平台托底的土拍市场也会产生冲击,土地流拍现象或将增加,土拍或有遇冷的可能。但长期来看,在除去城投平台的影响后,真实的土地成交情况也将浮出水面。

“这对于城投公司的转型也算是提供了一次突破或改革的时机,此举将在一定程度上防控地方债务,规范城投发展,因此在当前形势下,城投公司需要转型发展。”关荣雪认为。

刘水也认为,为了防控地方债务,规范城投发展,当前形势下城投公司需要转型发展,结合内在条件优势及外部环境,城投公司可向建筑工程企业转型,向地产类企业转型,以及向商业、产业类或投资类企业转型。

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